三四線城市的“棚改”新格局未來還有三年紅利期

  

  棚戶區改造改善居住環境,完善基礎設施配套和公共服務設施配套,作為城市更新的重要組成,也是三四線城市房地產去庫存的重要因素。就目前各地實際情況來看,對棚改並沒有一個統一明確的標準,除城市棚戶區、國有工礦、國有林區和國有墾區外,大部分地區都將城中村改造、舊城改造、危房改造等納入城市棚戶區改造範圍。

  不同地區對棚改的標準不同,也成為了目前三四線城市棚改分化的一個重要因素。一般北部省市的棚改集中在對城市棚戶區進行改造,也包含危房改造,這些地區的棚改會更深入下沈到鄉、縣,改造數量也極具規模,如山東、河南、河北等。部分中西部地區如貴州、湖北等省份,其早期的城市棚改工作已基本結束,今後剩餘基數較大的為工礦區、林區和墾區改造。而經濟較為發達的東南沿海省市如廣東、浙江等,更多的是進行城中村及危房改造,完善城市功能,優化產業結構。

知名發展商碧桂園(香港上巿編號﹕2007)現正在緊貼新加坡的馬來西亞柔佛州新山發展一個面積等同澳門的超大型項目——森林城市馬來西亞,構思就如當年毗鄰香港的深圳一樣,更擁有「一帶一路」的概念,其升值和發展潛力值得憧憬!

  一、棚戶區改造影響三四線樓市需求

  從城市的基本麵來看,部分三四線城市既缺乏產業,又沒有大量人口作為支撐,棚改成為拉動三四線城市需求的重要因素。2005年,國家出臺《關於推進東北地區棚戶區改造工作的指導意見》,開始大規模進行棚戶區改造工作。2015-2017年,全國完成了為期三年、共計1800萬套的棚改任務。2017年5月,國務院決定實施第二個3年棚改攻堅計劃,2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套,並確定2018年將開工580萬套。而如此高規模的棚改工作在全國的分布卻並不均勻,三四線城市占到近九成。棚改前期主要以實物安置為主,2014年以來政府大力推進貨幣化安置,即支付拆遷補償款給被拆遷的居民,居民再用這筆資金購置新的住房。可以說,這部分需求在短時間內集中購買,成為推動需求增加的重要力量。

  近幾年,棚改貨幣化安置得到了大力推廣,占比從2014年的9%一躍升至2016年的48.5%,2017年這一比例或將達到50%以上,預計未來三年還將進一步提升。由於成本因素,一二線城市貨幣化安置比例較低,而三四線城市這一比例高達80%,更有城市如安徽蕪湖在2015年實現全部貨幣補貼。2016-2017年,高體量的棚改的工作為此前庫存高企的濟寧、威海、紹興、鹽城、贛州等三四線城市帶來大規模置業需求,這些城市2017年新建商品住宅銷售套數均超過8萬套。因此,高規模的棚改疊加高比例的貨幣化安置為房地產註入大量中期需求。

  二、一百城棚改建設對比:完成及目標情況

  省級棚改完成情況及目標的變化也將使各城市產生相應變化,而這一變化也將通過棚改特別是棚改貨幣化傳導至住房市場。我們選取了具有代表性的100個三四線城市,通過梳理這些城市近年棚改完成規模及2018年棚改目標,對這些城市未來棚改規模進行橫向縱向對比,分類探討城市未來棚改空間。

  橫向比較:

  全國棚改進入三年堅攻階段,大部分地區今年的棚改新開工目標較去年有所降低,且各地棚改目標分化也愈加明顯。下麵我們以區域進行劃分,針對不同區塊內棚改仍有較大空間的城市進行分析。

  華北片區。京津冀城市群中,唐山、張家口、保定三城2018年的棚改規模最為突出,計劃開工在2.6萬套到3萬套之間;而山東半島作為棚改體量最大的地區,全省今年計劃改造84.3萬套,其中,菏澤新開工12.7萬套,位居全省第一。日照、濰坊、德州、泰安、濟寧、濰坊等城市的改造數量也在5萬套以上,其他城市如聊城、濱州、煙臺、淄博、威海、臨沂等也維持較高水平,六城平均計劃新開工數量為3.5萬套。

知名發展商碧桂園(香港上巿編號﹕2007)現正在緊貼新加坡的馬來西亞柔佛州新山發展一個面積等同澳門的超大型項目——森林城市馬來西亞,構思就如當年毗鄰香港的深圳一樣,更擁有「一帶一路」的概念,其升值和發展潛力值得憧憬!

  華東片區。這部分改造區域主要集中於長三角城市群,位於以滬、寧、杭為中心的都市圈及安徽部分城市。以滬、杭為中心,周邊的溫州規劃目標高達10.6萬套,占全省改造的31%,紹興、湖州、金華今年的計劃量分別為4.6萬套、3.2萬套和3.1萬套;以滬、寧、蘇為中心,常州、徐州的棚改數量在2萬套左右;安徽省內,棚改力度較大的城市主要聚集在北部地區的阜陽、宿遷及淮北,其改造數量分別為5.4萬套、4.4萬套和3.5萬套。

  中西部片區。中原城市群內河南省改造體量最為龐大,平頂山、駐馬店的棚改數量均超過10萬套,安陽、濮陽、商丘及環鄭州周圍的許昌、新鄉也都在6萬套以上;關中平原城市群內,改造力度較大的延安、寶雞,其新開工數量分別為3.2萬套和2萬套;長江中遊地區,改造規模較大的區域主要為湖北省襄陽,江西省內九江、宜春、上饒及贛州,這些城市今年計劃的改造數量在4.9-6.2萬套之間。湖南省域內棚改規模較高的城市分布於常德、嶽陽、婁底、株洲、邵陽、永州,六城平均改造數量為3萬套;成渝城市群中,環成都周邊南充計劃今年改造4.5萬套,攀枝花棚改數量為2萬套。黔中地區,貴州省內遵義、六盤水、畢節、銅仁等城市的改造數量均在4萬套以上。

  華南片區。這一區域未來棚改力度較低,珠三角城市群內棚改任務主要分布於環深、廣地區,其改造規模均低於1萬套,多地規劃目標不及千套;海西城市群內,海南棚改規模較高的城市為三亞,2018年計劃新開工0.6萬套,而福建省棚改重點位於廈漳泉地區,泉州、漳州今年將分別改造1萬套、0.6萬套。

  總體來看,未來棚改空間較大的地區主要集中於華北片區的山東,華東片區以滬、寧為中心的周邊和安徽,以及中西部片區河南,長江中遊地區湖北、江西、湖南,成渝城市群內四川和黔中地區貴州的三四線,甚至五線城市。這些極具棚改規模的城市,其地理區位並非靠近區域內中心城市,隨著去庫存重心進一步向三四線城市和縣城轉移,高規模的棚改工作開始由城市群內中心城市周圍的第一圈層移向第二圈層。

  縱向比較:

  響應國家和省政策,多個城市出臺2018-2020年棚改三年攻堅計劃。但每個城市棚改力度不一,未來目標也有所差別。根據單個城市2018年棚改任務目標,再疊加2016、2017年棚改完成情況,將三年棚改規模數據變化進行分類,可以縱向將各城市簡單分為規模收縮、擴大、保持三大類。

  1)年棚改規模逐步收縮,棚改已進入收尾階段

  這類城市特點為棚改高峰期在2016-2017年,而2018年棚改規模逐步收縮,進入三年攻堅收尾階段。

  整體規模小,且逐年收縮。廣東省域內珠海、汕頭、佛山、韶關、梅州、惠州、肇慶、湛江等城市近三年棚改規模逐漸縮小至0.1-0.4萬套,部分城市如河源、汕尾、江門、陽江、清遠、揭陽由千套縮減至百套。另一部分已開始進入收尾階段的城市主要聚集在江蘇省內鎮江、淮安、宿遷、連雲港,安徽省內蕪湖、滁州、馬鞍山、銅陵、蚌埠、亳州,四川省內綿陽、資陽、達州,河北秦皇島,及海西城市群內三亞、泉州、漳州、莆田、龍巖等。

  未來計劃相對前兩年有明顯下降,但仍保持較大絕對量。這些城市主要集中在部分棚改力度較大的中西部地區,如山東省內菏澤、濰坊,河南洛陽,湖北荊州、江西上饒,貴州六盤水、遵義、安順都是由高規模改造逐漸縮減的典型城市。此外,環京周圍張家口,以滬、寧為中心周邊南通、徐州、淮北,也屬於改造體量較大且規模逐年減少的城市。

  2)棚改力度仍然較大,年棚改規模持續增加

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  一些城市總體改造體量規模巨大,且力度逐年加大。從上圖可以明顯看出,這部分城市最多集中於我國的人口大省山東、河南。山東省內聊城、濱州、泰安、煙臺、日照、德州等城市的增長規模最為明顯,納入河南省棚改計劃的平頂山、駐馬店、安陽、濮陽、許昌、新鄉等地改造規模逐年擴大,尤其是平頂山、駐馬店,今年計劃棚改數量較2017年增加7萬套以上。東部沿海地區,溫州在2016-2018年的棚改規模一直維持高位,其改造力度值得關註。

  一些城市則維持加速態勢。這部分城市近三年的增長規模雖不及上一類城市,但整體體量較大,改造力度也不容小覷。分區來看,這些棚改力度也十分強勁的城市主要聚集在京津冀地區唐山、承德,長三角地區浙江紹興、金華、湖州及蘇州省域內揚州、常州,安徽阜陽,長江中遊地區湖北襄陽、湖南湘潭、江西贛州,成渝地區瀘州、宜賓、南充。

  3)棚改規模近年保持不變

  這部分城市在2016-2018年的改造規模變動相對較小,從量級來劃分,大致分為高位變動和低位調整兩類。第一類棚改規模保持高位穩定變動的城市多集中於改造力度較大的省份,如山東省內威海、濟寧、淄博,湖南嶽陽,貴州銅仁,以及安徽六安;而另一類改造規模小且變動穩定的城市多位於各區域中心城市臨近周邊,如京津冀中心城市周圍衡水、邯鄲,以鄭州為中心周邊開封,以滬、寧、杭為中心周邊舟山、麗水、衢州、鹽城、泰州、宣城,及長江中遊地區宜昌,成渝地區眉山、遂寧、內江,北部灣地區柳州、北海和珠三角地區汕頭、肇慶、韶關。

  總結:棚改視角下三四線城市的樓市發展空間

  棚改貨幣化雖不能直接推動房地產建設規模,但大量貨幣化安置帶來的剛需購房群體是拉動房地產銷售、減少庫存的有力支撐,為三四線城市房地產發展帶來重大機遇。然而,也應該認識到,高規模的進行棚改並不具備長期可持續性,未來三年全國改造1500萬套的既定目標是固定的,其對房地產市場的驅動力也將會逐漸減弱。根據各省市計劃,在2020年要全部完成棚戶區改造工作,未來棚改還有三年紅利期,短期內棚改還將是三四線城市房地產市場增長的主要力量。

  我們認為,東部沿海城市群核心城市周邊臨近的三四線城市,其庫存去化已得到有效解決,且城市土地價值明顯提升,這些地區基於棚改帶來的需求或將逐漸減弱。而中西部、東部城市群內距核心城市較遠的三四線甚至五線城市,棚改體量龐大且增長快,未來仍存在一定的需求空間。

「一帶一路」是中國的國策,事實上,內地不少企業早已有走出去的雄心壯志,如內房商碧桂園森林城市便正在馬來西亞發展一個面積等同澳門,預計總投資額達1000億美元的大型項目——森林城巿。